P Pembangunan ibu kota nusantara (ikn) menuntut percepatan dan efisiensi yang tinggi, sehingga metode rancang dan bangun (design and build) diadopsi secara luas, termasuk dalam proyek strategis seperti pembangunan rumah tapak jabatan menteri (rtjm). metode ini dipilih dengan harapan dapat menghemat waktu dan biaya secara signifikan. namun, temuan di lapangan justru memperlihatkan hal sebaliknya: proyek rtjm menghadapi berbagai anomali kinerja, seperti revisi kontrak yang berulang hingga 11 adendum, keterlambatan jadwal, serta fragmentasi proses pelaksanaan. paradoks ini menjadi sorotan utama dalam penelitian, yang bertujuan melakukan analisis kritis terhadap akar permasalahan efektivitas metode d&b pada proyek tersebut. hipotesis sentral yang diajukan ialah bahwa ketidakefisienan yang muncul di tingkat teknis dan prosesual sebenarnya merupakan manifestasi dari masalah mendasar berupa perbedaan persepsi (perceptual gap) antar pemangku kepentingan utama.penelitian ini menggunakan pendekatan kualitatif berbasis studi kasus tunggal, dengan sumber data primer berupa dokumen-dokumen resmi proyek seperti kontrak awal (spk/ssuk/sskk), dokumen ketentuan ppk (kppk), dan berita acara serah terima pertama (pho). analisis dilakukan melalui pemetaan matriks interaksi untuk menelusuri rantai kausalitas permasalahan pada setiap fase proyek.hasil analisis menunjukkan bahwa perbedaan pemahaman antar stakeholder bukan sekadar masalah komunikasi, melainkan merupakan gejala dari ketidakefisienan sistemik yang berakar pada empat aspek utama. pertama, fondasi kontrak yang lemah sejak awal, terlihat dari kppk yang ambigu dan alokasi risiko yang cenderung tidak proporsional kepada penyedia jasa. kedua, terdapat benturan paradigma antara filosofi d&b yang menuntut fleksibilitas dengan kebiasaan owner yang cenderung melakukan kontrol mikro terhadap desain. ketiga, dualisme struktur pengawasan (antara mk proyek dan mk induk kawasan) menyebabkan fragmentasi otoritas dan arahan yang dapat saling bertentangan. keempat, terdapat diskoneksi internal di dalam entitas penyedia jasa, khususnya antara tim perencana dan tim pelaksana di lapangan.dengan demikian, kegagalan efektivitas metode d&b pada proyek rtjm bukanlah akibat dari satu faktor tunggal, melainkan hasil dari rangkaian masalah yang dimulai dari kelemahan struktural pada tahap perikatan kontrak, diperparah oleh benturan budaya kerja, serta termanifestasi dalam konflik peran dan alur kerja yang tidak efisien di lapangan. penelitian ini merekomendasikan perlunya pematangan dokumen kebutuhan pra-kontrak, perubahan paradigma kemitraan oleh pengguna jasa, serta klarifikasi alur komando dalam struktur pengawasan sebagai langkah kunci untuk memperbaiki implementasi proyek d&b pemerintah di masa mendatang.